KENTSEL DÖNÜŞÜM

Filoglu Lidar Harita Mühendislik ve Mimarlık, Kentsel dönüşüm, kentsel bozulmanın yaşandığı alanların ekonomik, fiziksel, sosyal ve çevresel koşullarının kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirilmesine yönelik olarak uygulanan strateji ve eylemlerin bütününü ifade etmektedir.

Kent kompleks bir örüntüdür ve dönüşüm kentin belirli bir parçasında yapılan bir müdahale olmasına karşın kent bütününün sosyal ve ekonomik geleceği üzerine ve buna bağlı olarak da kentin bütün geleneklerine etki etmektedir. Bu nedenle, kentsel dönüşüm proje süreçleri; mimarlar, şehirciler, peyzaj mimarları, mühendisler, sosyologlar ve ekonomistler gibi farklı disiplinlerden bir araya gelen meslek insanlarının birlikte çalışmasını gerektirmektedir. Ağırman Mimarlık - Harita Mühendislik Hizmetleri olarak, çalıştığımız yereli iyi anlamanın ve yerelle doğru iletişim kurmanın başarılı projenin anahtarı olduğunun bilincindeyiz; multidisipliner ekibimiz bu hassasiyetle değer yaratacak projeler üretmek için çalışıyor.

Kentsel dönüşüm proje alanlarında; kamulaştırma maliyetini sıfırlayan, tüm proje ortaklarının menfaatini düşünen, insan odaklı, katılımcı yöntemlerle üretilen projelere imza atıyoruz.

Ağırman olarak Kentsel Dönüşüm ve Kentsel Yenileme kapsamında aşağıdaki hizmetleri sunmaktayız.

• Demografik, Sosyal ve Ekonomik Yapı Analizlerinin Yapılması
• Halihazır Detay Alımı ve Kıymet Takdir Raporlarının Hazırlanması
• Kentsel Alan Konsepti Geliştirilmesi
• Matematiksel ve Finansal Paylaşım Modellerinin Kurgulanması
• Kentsel Tasarım Projesinin Hazırlanması
• Mimari Programın ve Avan Projelerin Hazırlanması
• Hak Sahipleri ile Uzlaşma ve Muvafakat Sözleşmesi çalışmalarının yapılması

I. Kentsel Dönüşümün Amacı

Kentsel dönüşümün nihai amacı, olası can ve mal kayıplarını önlemek ve eski ve düzensiz yerleşim yerlerini sağlıklı, güvenli ve düzenli yerlere dönüştürmektir. Böylece hem yapılar güçlendirilecek hem de çevre ıslah edilecektir. 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ile yasalaşan kentleşme yönetmeliği. Bu kanunun kapsamı, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmak amacıyla afet riski altındaki alan ve yapıların ilgili standartlara uygun olarak iyileştirilmesi, temizlenmesi ve yenilenmesine ilişkin usul ve esasları belirlemektir. Dönüşüm planlanırken amaç belirlenir ve bu amaç çerçevesinde alanın ve yapıların yeni planları düzenlenir. Bu amacı aşağıda belirtilen üç ana başlık altında basitçe inceleyebiliriz;

a. Kentin iyileştirilmesini ve güzelleştirilmesini amaçlayan kentsel dönüşüm,

b. Kentin kültürel ve tarihi varlıklarını ve doğasını korumayı amaçlayan kentsel dönüşüm

c. Afetlerden korunmayı amaçlayan kentsel dönüşüm

II. Planlama Aşamalarında İzlenecek Uygulama Sistemleri

Aslında kentsel dönüşüm birçok uygulama sistemini içerir. En önemli uygulama sistemleri yeniden geliştirme, rehabilitasyon, entegrasyon ve canlandırmadır. Bu uygulamaların amacı, gereksiz kentsel genişlemeleri önlemeyi ve kentsel mekanları hacimli bir şekilde kullanma fırsatları yaratmayı amaçlayan stratejiler üretmektir. Bu amacı gerçekleştirirken, yaşam kalitesini ve refahı artırmaya yönelik ekonomik kalkınma yaklaşımı öncelikli olarak dikkate alınmalıdır.

Kentsel dönüşüm projelerinin amaçlarının sadece hak sahibi yapılarının onarımı, güçlendirilmesi ve güzelleştirilmesi değil, aynı zamanda çevre düzenlemesi ve daha iyi, sağlıklı ve güvenli kentler yaratılması olduğu unutulmamalıdır. Bu nedenle belediyeler ve idari yönetimler, kentsel dönüşüm projesi kapsamındaki yapıların tüm kısıtlı veya sınırsız ayni hak sahiplerine ilgili kanun hükümlerine göre mali yardım yapmakla yükümlüdür.

III. Kentsel Dönüşüm Süreci ve Uygulaması

Kentsel dönüşüm projesinin başlangıcından itibaren daire sahipleri ile (varsa) yapı müteahhitleri arasında sıkı bir takip süreci başlatılır. Burada daire sahipleri açısından dikkat edilmesi gereken bazı noktalar vardır. Kentsel dönüşüm yapı müteahhitleri aracılığıyla gerçekleştirilecekse müteahhit dikkatlice seçilmeli ve müteahhitten tüm daire sahiplerinin isteklerine, ortak çıkar ve menfaatlerine göre en uygun plan/proje hazırlaması talep edilmelidir. Gerekirse birden fazla müteahhit ile görüşülerek en uygun olanı seçilmelidir.

Süreci adım adım ele alırsak aşağıdaki aşamaların takip edilmesi gerekmektedir;

a. Varsa yapının mimari projeleri Şehir İmar ve Tapu Müdürlüklerinden temin edilir,

b. Bu aşamadan sonra daire sahipleri ile müteahhitler arasında bir anlaşma süreci başlatılır. Bina sahipleri, müteahhidi seçmek ve yeni daire büyüklükleri, kullanılacak malzemeler, süre vb. konularda karar vermek için kendi aralarında oybirliğiyle karar verirler. Müteahhidi ve projeyi belirlemek için bina sahiplerinin 2/3'ünün oy vermesi gerektiği unutulmamalıdır.

c. Daha sonra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na riskli yapı tespit raporu almak için başvurulur. Riskli yapının tespiti, apartman sahipleri veya yasal temsilcileri tarafından kendi masrafları ile yapılır. Tespit raporu almak için apartman sahiplerinin 2/3 çoğunluğunun bulunması zorunluluğu yoktur. Apartman sahibi bireysel olarak da başvuruda bulunabilir. Tespit apartman sahipleri tarafından yapılmamışsa Bakanlık veya Hükümet yapıyı kendisi tespit edebilir.

d. Tespit raporunun sonucu gerekli mercilere (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı & Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü) iletilir.

e. Bu aşamadan sonra 60 (altmış) günlük yıkım süreci başlatılır ve süreç daire sahiplerine bildirilir. Tespit raporuna itiraz mümkündür ve daire sahipleri tarafından yapılabilir. Ancak bu itirazın bildirimden itibaren en geç 15 (on beş) gün içinde yapılması gerekir.

f. Binanın yıkımı için verilen süre içerisinde yıkım için gerekli olan 60 (altmış) gün süreyle elektrik tesisatı, su tesisatı ve doğalgaz tesisatı kesilir.

g. Bakanlıkça verilen 60 (altmış) günlük süre içerisinde yapının yıkılmaması halinde 30 (otuz) günden fazla ek süre verilir.

h. Bu arada riskli binanın tahliye süreci başlar. Tahliye sonrasında hatların kesildiği tutanakla tespit edilir ve 6 gün içerisinde (6306 sayılı kanundaki düzenleme ile) yıkım ruhsatı verilir. Binayı tahliye etmeyen daire sahipleri ve kiracılar hakkında Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunulabilir.

i. Binanın yıkılmasına razı olmayan kat maliklerine ait paylar, açık artırma yoluyla diğer kat maliklerine satılabilir. Diğer kat maliklerinin satın almadığı paylar Bakanlıkça satın alınabilir.

j. Yıkım yapılır.

k. Yeni yapı, daha önce kararlaştırıldığı şekilde daire sahipleri ve yapı müteahhitleri tarafından projelendirilir.

l. Bakanlıktan ruhsat alındıktan sonra inşaata başlanır.

m. İnşaat tamamlandıktan sonra yeni bina için Bakanlıktan yapı kullanma izni alınır.

IV. Sahipler ve Kiracılar İçin Finansal Destekler

Kentsel dönüşüm projesi kapsamındaki yapıların tüm sınırlı veya sınırsız ayni hak sahiplerine ilgili kanun hükümlerine göre mali yardımlar mevcuttur. Hak sahiplerinin ve toplumun can ve mal güvenliğini esas alarak riskli yapıların yeniden inşası veya yeniden inşası süreci acil ve sorunsuz bir şekilde gerçekleştirilmelidir. Bu arada amaç, mülkiyet hakkı sahiplerinin mağduriyetini azaltmaktır. Bu bağlamda, hükümet hak sahiplerine mali destek sağlamaktadır.

a. Kentsel dönüşüme tabi binada kiracı iseniz; devlet, söz konusu binada bir veya birden fazla yıl oturan kiracılara iki farklı finansal destek sağlar. Devlet, taşınma masrafları için geri ödemesiz yardım yapar ve yeni bir daire satın alınması durumunda devlet, geri ödenecek 100.000.-TL tutarında ipotek kredisi alma kolaylığı sağlar.
b. Kentsel dönüşüme tabi binada daire sahibi iseniz; binanın yeniden inşası veya yenilenmesi süresince 18 ay kira yardımı yapılır. Yeni bir daire satın alınması durumunda devlet, geri ödenecek 100.000.-TL tutarında ipotek kredisi alma kolaylığı sağlar.

Kiracıların ve maliklerin, riskli yapıyı yıkmak için açıkça gerekli olan yıkım iznini almak ve maliklere ve kiracılara hükümet tarafından sağlanan mali desteklerden yararlanmak için, gecikmeden binayı boşaltmaları ve ikamet adreslerini yeni geçici adreslerine taşımaları gerektiği belirtilmelidir. Aksi takdirde, tahliyenin öngörülen süre içinde gerçekleştirilmemesi durumunda tahliye kolluk kuvvetleri ve hükümet tarafından gerçekleştirilecektir. Binayı boşaltan ve yeni binaya taşınan maliklerin, yıkım sürecinin başlatılması için ikamet adreslerini yeni adreslerine taşımaları gerekir.

Görüldüğü gibi belediyeler ve yerel yönetimler kentsel dönüşümün ivme kazanması için kent sakinlerine destek sağlıyor. Bu desteklerin amacı kentlerdeki riskli yapıların sayısını en aza indirmek ve düzgün kent planları elde etmek için kentleşmeyi düzenlemektir. Burada vatandaşın görevi riskli ve eski yapıları gecikmeden kentsel dönüşüm planlarına dahil etmektir. Böylece deprem nedeniyle yaralanma ve ölüme neden olan riskli yapıların sayısı azalacak ve vatandaşlar için daha yaşanabilir yerler olacaktır.